Los promotores de obras ya divisan un cambio de ciclo en el sector después de la crisis más profunda que han pasado los últimos años. Las cifras indican que se está produciendo una estabilización, tanto en cuanto a nuevas obras de viviendas como en la frenada de la caída de precios. Pero la recuperación será asimétrica e irá literalmente por barrios, según la Asociación de Promotores y Constructores de la Provincia de Barcelona (APCE). Una recuperación que tiene mucho camino para recorrer. Según el Colegio de Arquitectos, la edificación ha caído un 90% desde el inicio de la crisis. Y, según el APCE, el precio de los pisos ha bajado un 56% desde el 2007. Tanto una entidad como la otra destacan que la leve recuperación en la edificación y la parada de la caída en los precios demuestran un cambio de tendencia, pero volver a la normalidad de cualquier país del entorno es todavía muy lejos.
Al informe que ha hecho el APCE sobre la provincia de Barcelona durante el 2014 destacan que “la recuperación será asimétrica” porque sólo “se está construyendo en los lugares donde hay una demanda acreditada y, a la vez, el stock pendiente de venta ha disminuido de manera evidente”. A pesar de reconocer que la situación del mercado es totalmente diferente de la de los años anteriores, a estas alturas algunos municipios están haciendo nuevos desarrollos mientras que en otros el proceso de recuperación será más largo.
Esta asimetría se da a toda la demarcación, con diferencias importantes de un municipio a otro, pero también pasa en la misma ciudad de Barcelona, que tiene distritos donde los precios todavía caen dos dígitos, mientras que en otros hay subidas también superiores a los dos dígitos.
En el conjunto de la ciudad, la media es buena. En la capital catalana se ha empezado la construcción de 607 viviendas el 2014, hecho que significa un aumento del 10%. Barcelona supone algo más de una cuarta parte de todas las viviendas iniciadas a la demarcación.
Sant Andreu en mínimos
Pero hay diferencias importantes. Los distritos con más promociones a la venta son Santo Martí, con 29, y el Ensanche, con 24. Los que tienen menos son Ciutat Vella, con cinco, y Nuevo Barrios, con seis.
A pesar de que el APCE valora positivamente la tendencia marcada el 2014, los datos demuestran que en la media de la ciudad todavía han caído todos los parámetros a tener en cuenta: la superficie útil de los pisos a la venta disminuye un 0,3% (de 84,9 a 84,7 metros cuadrados), el precio mediano de la vivienda ha bajado un 5% (de 453.153 a 430.595 euros) y el precio por metro cuadrado también ha caído un 4,1% (de 5.216 a 5.000 euros). Los datos demuestran que la mitad de los distritos de Barcelona ya tienen los precios en recuperación, mientras que a la otra mitad todavía están cayendo. El batacazo más grande es a Sant Andreu, donde el precio por metro cuadrado es lo más bajo de la ciudad (3.034 euros). También es donde más han caído, un 16%.
A la banda contraria destaca Sarriá – Sant Gervasi, que es el distrito con el precio más caro (9.146 euros el metro cuadrado útil) y a la vez es dónde ha subido más el precio, un 13%.
El problema es que se están produciendo tensiones entre la oferta y la demanda, puesto que la parada del sector durante los últimos años ha hecho que la ratio de vivienda nueva a la venta por cada 1.000 habitantes haya bajado hasta el 0,6%, cuando en una situación normal tendría que estar entre el 3% y el 3,5%, según Lluís Marsà, presidente del APCE. La consecuencia es lógica: el que está animando más el mercado es la venta de viviendas de segunda mano.
Se construye más
La ratio podría empezar a mejorar pronto porque todas las estadísticas indican una ligera alza en la construcción. Según el APCE, el año pasado se construyeron entre 4.300 y 4.500 pisos en todo Cataluña, frente a los 3.000 del año anterior. Las cifras cuadran con la estadística del Colegio de Arquitectos de Cataluña, que se refieren a proyectos de obra visados. Según los arquitectos, el 2014 fueron 4.376 viviendas, frente al 2.887 del año 2013, en que se marcó el mínimo histórico desde el 1960, cuando se empezaron a registrar estas estadísticas.
Tanto por el presidente del APCE cómo por el decano de los arquitectos, Lluís Comerón, se está muy lejos todavía del que sería una situación normal. Los dos encuentran desmesurado el récord de más de 100.000 viviendas que se iniciaron el 2006, y, de hecho, aquello es el que generó el actual stock. Pero los dos creen que para hablar de una normalización de la situación se tendrían que construir entre 20.000 y 25.000 viviendas nuevas al año en todo Cataluña.
Tres de cada cuatro se venden
Los datos del APCE indican también que una gran parte de los pisos nuevos que se hacen se acaban vendiendo, en concreto tres cuartas partes. Al estudio que han hecho del comportamiento del sector en 2014 se han analizado 815 promociones a la demarcación de Barcelona, que suponen 20.165 viviendas. A final de año sólo quedaban para vender 4.859 viviendas, el 24%. En la ciudad de Barcelona, la venta incluso va algo mejor. De las promociones analizadas se habían vendido el 78%. De hecho, según el APCE, en la ciudad sólo quedan 924 viviendas nuevas a la venta.
Pero si se analizan los datos de toda la demarcación se demuestra que, fuera de la capital y las cuatro coronas metropolitanas, al resto de la demarcación la salida es ligeramente más difícil, puesto que el 30% de pisos nuevos quedan para vender.
Dentro de la demarcación hay muchas diferencias en las variaciones de precios, muy ligadas al stock de viviendas que queda para vender. Muchas ciudades del borde de Barcelona tienen caídas de dos dígitos en el precio por metro cuadrado. Es el caso del Prado de Llobregat (-23%), Sant Feliu de Llobregat (-19%), Santa Coloma de Gramenet (-19%), Sant Boi de Llobregat (-17%), Granollers (-15%), Ripollet (-14%), Cornellà de Llobregat (-12%) y l’Hospitalet de Llobregat (-10%).
Pero también a las proximidades de la ciudad de Barcelona hay comportamientos absolutamente contrarios, como es el caso de Gavà, donde el precio por metro cuadrado sube un 8,6%, Mollet del Vallès, donde lo hace el 4%, y Badalona, donde crece un 1,8%.
Esta disparidad no se da sólo al cinturón de Barcelona. También hay muchas diferencias entre localidades de costa. El precio por metro cuadrado en Arenys de Mar ha subido el 8,3%, mientras que en Calella, también en el Maresme, se ha registrado un batacazo del 21%, y en Pineda de Mar, municipio del lado, del 23%. Sitges, a la banda sur de la costa barcelonesa, registra una caída del 10% el metro cuadrado, mientras que muy cerca, en Vilanova, la caída se sitúa en el 5,4%.
